Yılın birinci Enflasyon Raporu’nun yayımlayan TCMB, Ekonomik Görünüm kısmında konut piyasasıyla ilgili kıymetlendirme yaparken, fiyatların ve kiraların düşmesine yönelik bir dizi teklifte bulundu.
Metinde kiralık konut arzının artırılması, toplumsal konut uygulaması, paylı kiracılık, konut sayısına nazaran kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi üzere teklifler dikkat çekti.
Rapordan öne çıkan değerlendirmeler ve teklifler şöyle:
– Gerçek konut fiyat artışı, 2022 yılı dördüncü çeyreğinde tarihi en yüksek düzeyine ulaşırken 2023 yılında bir ölçü gerilemekle bir arada OECD ülkelerinden ayrışmaya devam etmiştir.
“KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞ ENFLASYONU ETKİLEYEBİLMEKTEDİR”
– Konut piyasasının ehemmiyeti 2023 Kahramanmaraş merkezli sarsıntılardan sonra daha da artmıştır. Konut fiyatlarındaki artış hem kiralara yansıyarak hem de ömür ve talep şartlarını etkileyerek dolaylı yollarla enflasyonu etkileyebilmektedir.
“KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞIN ENFLASYONA YANSIMASI ÇOK DAHA GECİKMELİ OLUYOR”
– TÜFE sepetinde ölçülen genel kira endeksine yansımanın yavaş gerçekleşmesinin sebebi meskenlerde devam eden kira mukavelelerinin tipik olarak yılda bir kez güncellenmesi ve güncellenirken çeşitli sonlara tabi olmasıdır. Hasebiyle, konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yansıması çok daha gecikmeli gelmekte ve konut fiyatları muhakkak bir düzeye ulaştıktan sonra artmasa bile uzun bir mühlet enflasyonu etkilemeye devam etmektedir.
“KİRA KONTRATLARI E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK”
– Çeşitli ülkelerde hayata geçirilen kiralık konut piyasasına yönelik uygulamalar, bu piyasanın daha aktif yönetilebilmesi için birtakım alt yapı gereksinimlerine işaret etmektedir. Günümüzde, kiralık konut piyasasının sağlıklı tahlil edilebilmesi ve probleme yönelik aktif siyasetlerin geliştirilebilmesi için elektronik alt yapıların mümkün olması bir fırsat olarak kıymetlendirilebilir. Bunun için tüm kiraların merkezi bir platform üzerinden takibinin sağlanması (sözleşmeler ve mukaveleye bahis olan konut özelliklerinin kayıt altına alınması), kiralamalarda makul standartların belirlenmesi ve bunlara uyulmasının mecburi hale getirilmesi, kira piyasasının sağlıklı işleyişi için tesir analizlerine
dayanan düzenlemelerin oluşturulmasına katkı sağlayabilir. Bu çerçevede, Hazine ve Maliye Bakanlığınca 2023-2025 periyoduna ait Kayıt Dışı İktisatla Gayret Hareket Planı kapsamında hazırlanan kira kontratlarının e-Devlet Kapısı üzerinden düzenlenmesine ait karar alınmıştır.
“KİRALIK KONUT ARZI ARTIRILMALI”
– Orta ve uzun vadede kiralık konut arzının planlanarak artırılması regülasyonların negatif tesirleri göz önüne alındığında uygun bir tahlil olarak görülmektedir.
“KISA VADEDE KİRACILARI KORUYAN DÜZENLEMELER, UZUN VADEDE PİYASANIN ALEYHİNE SONUÇLAR VEREBİLİR”
– Halihazırdaki çalışmalar kiraların düzenlenmesine yönelik uygulamaların uzun vadede konut inşasını, konutların bakımını ve gayrimenkul yatırımlarını negatif etkilediğini belirtmektedir. Daha fazla regülasyon kiralık konut piyasasının daralması manasına gelebilirken, daha az regülasyon kiracı güvensizliğini artırmaktadır (Haffner ve öbürleri 2008). Kholodilin ve Kohl (2023) Avrupa ülkeleri için yaptıkları çalışmada ikinci dünya savaşından günümüze kadar uzanan süreçte daha fazla kira denetimi uygulayan ülkelerde kiralık konut sayısının azaldığını, konut sahipliği oranının ise arttığını göstermektedir. Bu bağlamda kısa vadede kiracıları koruyan düzenlemelerin uzun vadede kiralık konut piyasasının hilafına sonuçlar vermemesi için dikkatli biçimde uygulanması gerekmektedir.
SOSYAL KONUT SİSTEMİYLE İLGİLİ HOLLANDA VE İTALYA’DAN ÖRNEK VERİLDİ
– Ülke örnekleri incelendiğinde, kiralık konut piyasasına yönelik bir öteki uygulama çeşidinin “devlet dayanaklı kiralık toplumsal konut sistemi” olduğu görülmektedir. Örneğin, Hollanda’da kamunun sahip olduğu konut stoku, özgür piyasada oluşan kira seviyesine kıyasla daha uygun kiralarla çeşitli gelir kümelerine paylaştırılmaktadır. İtalya’da uygulanan emsal bir siyasette ise toplumsal konutların kiraları muhtaçlık sahiplerinin gelir seviyelerine uyumlu olarak belirlenmiş oranlarda sübvanse edilmektedir. Kamunun yanında özel dalın de kiralanmak hedefiyle konut inşa etmesi kiralık konut arzını artırmaya yönelik bir öbür adımdır.
SPK’YA BAĞLI ŞİRKETLERLE KURUMSAL KİRALAMA
– Konutların dünya örneklerinde izlendiği üzere kişisel yatırımcıların yanında özel dal şirketleri tarafından da kiralanması, kurumsallaşmayı artıracak, kiraların takibini, düzenlenmesini ve vergilendirilmesini kolaylaştıracaktır. Bu şirketlerin sermaye piyasaları aracılığıyla halka açılmaları ve portföylerini çeşitlendirmeleri ferdî yatırımcıların konut kiralarken karşı karşıya olduğu riskleri düşürecek, iştirakçilere nizamlı nakit akışı sağlarken kiracılara da tasarruf oranları düşük olsa dahi kira piyasasındaki şoklardan korunma imkânı tanıyacaktır.
HİSSELİ KİRACILIK UYGULAMASI
– Kâr gayesi gütmeyen kurumların ya da kurumsal yatırımcıların bilhassa konut fiyatlarının yüksek seyrettiği büyükşehir merkezlerinde paylı kiracılık uygulamasını başlatması bilhassa birikim seviyesi yetersiz hane halklarının konut piyasasına girebilmesine imkân sağlayabilecektir. Örneğin Londra’da birinci kez konut sahibi olacaklar “shared ownership” ismi verilen programlara dahil olarak birinci konutlarının en az yüzde 25’ini satın alabilmekte geri kalan pay için kira ödeyebilmekte, ilerleyen vakitlerde konutun geri kalan payını de satın alabilmektedirler.
KONUT SAYISINA NAZARAN KADEMELİ VERGİLENDİRME VE BOŞ KONUT VERGİSİ
– Yapılacak yasal düzenlemelerle sahip olunan konut sayısına nazaran kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi, tertipli gelire sahip çalışanlara yönelik uzun vadeli, değişken faizli ya da eşik bir fiyata endeksli, ödeme esnekliğine sahip konut kredisi modelleri ve konut alımlarında sağlanacak kredilerin hane halkının sahip olduğu konut sayısına nazaran değişen faizle sağlanması talep taraflı düzenlemeler olarak öne çıkmaktadır. Örneğin, bu kapsamda, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından halihazırda en az bir konuta malik olan tüketicilere yönelik azami kredi fiyatının azaltılarak uygulanması istikametinde adımlar atılmıştır.
“YÜZDE 25 KURALININ UYGULANMA ORANI DÜŞÜK”
– Ülkemizde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan uygulama 2024 yılı temmuz ayında sona erecektir. PÖS dataları, bu kısıtla uyumlu halde kira güncellenmesi oranının hayli düşük olduğuna işaret etmektedir.
ÖZEL BÖLÜME ARZ TARAFLI DAYANAKLARLA BİR ARADA TOPLUMSAL KONUT İNŞASI
– Gelir kümelerine nazaran konut sahiplik oranı incelendiğinde, son yıllarda konut sahiplik oranının alt gelir kümelerinde düşük düzeylerde olduğu görülmektedir. Konut sahipliğini artırmak için konut arzının sekteye uğramaması, kalıcı fiyat istikrarının sağlanması ile birlikte özel bölüme sağlanacak arz istikametli takviyelerle bir arada toplumsal konut inşasının devam etmesi gerektiği kıymetlendirilmektedir.
Yorumlar kapalı.